根據市政協年度工作安排，11月中旬，市政協環資委組織部分政協委員和相關部門負責同志，在楊志先副主席的帶領下，分別深入橫山、子洲、米脂等縣區和市住建局、市國土局等部門，通過實地察看、查閱資料、聽取匯報、座談交流等形式，就我市房地產去庫存工作情況進行了專項視察，并結合前期城市規劃建設管理工作專題調研過程中掌握的其它縣區房地產市場發展情況，形成了如下視察報告：

一、 我市房地產開發建設情況

我市房地產開發起步于90年代后期,2000年至2006年期間，主要是單位集資建房，同時有少量的商品房開發建設，2006年國家叫停了單位的集資建房。2006年至2008年，房地產開發進入快速發展期，2008年受全球金融危機的影響，房地產市場小幅回落。2010年至2013年，隨著榆林能源化工基地建設的飛速發展，經濟快速增長，居民收入增加，外來人口不斷增多，房地產市場也隨之進入了黃金發展期，項目突增，房價大漲，銷售火爆。2014年受經濟整體下行、能源市場低迷、金融信貸緊縮等多重因素影響，我市房地產市場和全國其他能源型城市一樣，逐漸步入低迷，房價開始下降，銷售回落，房地產待售面積不斷增加，出現了群訪、斷供等現象。2015年底，隨著整體經濟的企穩回升，房地產市場也逐漸趨于穩定，房價止跌回穩，存量房滯銷壓力有所緩解。2016年以來，房地產市場逐漸回暖，銷量增長，價格回升，庫存下降。

2016年1-10月份我市房地產在建項目共有49個（市區39個，縣區10個），榆林市中心城區新建項目3個，其余46個項目均為續建項目。累計完成房地產開發投資29.7億元，同比下降12%。其中榆林市中心城區累計完成房地產開發投資19.88億元，同比下降11%。累計完成商品房施工面積329.44萬m2，同比增長4%，其中商品住房累計完成施工面積318.26萬m2，同比增長5%。榆林市中心城區累計完成商品房施工面積187.08萬m2，同比增長14%，其中商品住房累計完成施工面積184.5萬m2，同比增長14%。

二、我市商品房銷售及房價情況

2016年1-10月份：全市商品房銷售面積121.59萬m2，其中商品住宅銷售面積111.4萬m2， 8943套。10月份全市住宅均價4597元/ m2,同比下降17%，環比下降13.9%。榆林市中心城區商品房銷售面積73.34萬m2，同比增長121%；其中商品住宅銷售面積64萬m2，同比增長126%，銷售套數5038套。10月份榆林市中心城區住宅均價5900元/ m2。2016年1-10月份我市二手房交易1667件，同比下降12%；交易面積21.1萬m2，同比下降17%。銷售均價為4664元/ m2，同比增長13.7%。榆林市中心城區二手房交易1248件，同比增長47%；交易面積15.74萬m2，同比增長17%；銷售均價為4800元/ m2。    

三、我市房地產庫存情況

截至10月底全市商品房庫存750.13萬m2，其中商品住宅庫存421.86萬m2、32301套。榆林市中心城區商品房庫存410.785萬m2，其中商品住房庫存158.4萬m2、11356套；神木縣商品房庫存39.03萬m2，其中商品住房庫存37.83萬m2、3442套；府谷縣商品房庫存37.7萬m2，其中商品住房庫存37.7萬m2、1994套；定邊縣商品房庫存66.43萬m2，其中商品住房庫存50.46萬m2、4170套；靖邊縣商品房庫存53.86萬m2，其中商品住房庫存34.51萬m2、2924套；橫山區商品房庫存105.57萬m2，其中商品住房庫存75.38萬m2、5968套；米脂縣商品房庫存2.19萬m2，其中商品住房庫存1.97萬m2、182套；綏德縣商品房庫存11.68萬m2，其中商品住房庫存7.48萬m2、678套；佳縣商品房庫存5.32萬m2，其中商品住房庫存3.27萬m2、287套；清澗縣商品房庫存3.25萬m2，其中商品住房庫存2.93萬m2、325套；子洲縣商品房庫存11.97萬m2，其中商品住房庫存9.59萬m2、799套；吳堡縣商品房庫存2.35萬m2，其中商品住房庫存2.35萬m2、176套。

截至10月底，全市消化商品房庫存121.59萬m2，其中消化住宅庫存111.4萬m2、8943套，去庫存周期由今年6月份的82個月降到41個月。

四、加快房地產去庫存的主要政策措施

為了有效推進我市房地產去庫存工作，確保房地產市場平穩健康發展，我市在貫徹落實好中省去庫存政策的基礎上，于2015年出臺了《關于進一步促進全市房地產市場平穩健康發展實施意見》。2016年7月根據省政府《關于房地產去庫存 優結構的若干意見》精神，出臺了《榆林市房地產去庫存 優結構實施意見》，并在此“意見”的基礎上進一步細化相關政策，出臺了《榆林市房地產去庫存 優結構實施細則》。2016年10月由住建設局、市人行、市銀監分局聯合下發了《關于加強商品房預售資金、二手房交易資金監管的通知》。同時，采取了以下措施，確保各項政策落到實處。

一是加強源頭管控。對庫存消化周期超過18個月的區縣、開發區，暫停房地產用地供應;消化周期超過12個月低于18個月的區縣、開發區，適當減少用地供應，有效控制新增庫存量。

二是調整土地用途。對已供地未實施或部分實施的房地產項目，在符合規劃條件、不增加容積率的前提下，建設單位申請土地用途在商業、旅游、養老、租賃、娛樂等經營性用途(交通、工業除外)之間調整的，由規劃主管部門審批實施。

三是調整規劃審批。房地產開發項目在不改變用地用途、容積率的前提下，建設單位調整房屋戶型，不需重新進行規劃審批，由建筑設計單位出具戶型變更設計，并經施工圖審查機構、消防審查后，即可調整。房屋戶型調整后，相關建筑設計圖紙資料報規劃主管部門備案。

四是結合脫貧攻堅移民搬遷去庫存。按照中省移民搬遷“三靠近”、“四化同步”和優先采取貨幣化安置的原則，出臺了《榆林市關于實施存量現房安置易地移民搬遷人口的指導意見》，移民搬遷戶購買庫存商品住房進行集中安置的，不僅能領取集中安置政策性補助，還可在安置房所在地辦理本人、配偶和未成年子女的戶籍登記手續，享受城鎮居民同等的教育和基本公共服務資源。按照10%—20%的購買比例，又可以消化存量商品房20-40萬m2。

五是集中推進商品房網簽備案。通過加強對市民誠信教育、加大按揭貸款審批力度、加大銀行對企業承諾的貸款兌現力度、依法處理商品房合同不規范以及購買雙方不履行合同的行為等一系列措施，集中推進交了定金或簽了認購合同未網簽的商品房完成網簽備案，有效消化庫存。

六是積極調動銀行的去庫存積極性。積極引導銀行加大對購房貸款的支持力度，針對開發企業現金流短缺、農民進城購房貸款困難的問題，農業銀行推出了“農民安家貸”的新產品，幫助購房戶度過難關，取得了很好的效果，同時也避免了出現爛尾樓的風險。

七是通過引導房地產企業讓利消化庫存。通過和房地產企業多次座談，引導房地產企業采取房價優惠、一次性付款讓利、贈送車位或儲藏室、贈送裝修、給購房戶代交契稅或專項維修資金、免收物業費等優惠措施，吸引購房戶購房。通過上述優惠措施，我市消化了房地產庫存10萬m2。

八是通過提高棚戶區改造貨幣化安置率消化庫存。

我市始終把棚戶區改造貨幣化安置作為去庫存最重要的一項舉措，充分利用國開行、農發行支持棚戶區改造的金融政策，大力提高棚戶區改造貨幣化安置率。制定了《房屋征收補償管理辦法》和《市政府購買棚戶區改造服務管理辦法》，起草了《關于進一步加快全市棚改工作的實施意見》和《棚改資金支付流程》等一系列配套文件，完善了棚改工作流程和操作細則。同時于2016年7月1日出臺了《利用存量商品房作為棚戶區改造安置房市級獎勵辦法》等，有效發揮了棚戶區改造拉動房地產去庫存工作，收到了明顯成效。

九是積極引導鼓勵農民進城購房消化庫存

農民進城購買存量商品房的，只要家庭成員中有1名戶籍未遷出農村，其所有家庭成員仍享受原家庭在農村的一切權益。農民進城購買存量商品房的可在房屋所在地辦理本人、配偶和未成年子女的戶籍登記手續，并享受城鎮居民同等的教育和基本公共服務資源

五、我市房地產市場目前存在的主要問題

（一）商品房庫存仍然較大，購房群體減少，消化庫存壓力大。

（二）大部分開發企業資金嚴重短缺，并且受經濟下行，房價下降的影響，出現商品房按揭貸款斷供現象，導致延遲交房和爛尾現象，住戶意見大，引發的上訪壓力大。

（三）部分房地產開發項目由于違章建筑、未驗先住等原因，導致不能及時驗收和辦理產權證。

（四）部分房地產開發項目供水、供暖、排水管網等市政基礎配套設施不完善，導致有的項目不能入住，有的項目入住了沒辦法解決供水、供暖、排水等問題，社會矛盾強烈。

六、加快房地產去庫存工作的意見建議

一是進一步完善房地產去庫存臺賬。對房地產項目中存在的問題，分類進行梳理，逐一提出解決意見，并積極穩妥處置。繼續清理已售但未網簽的商品房，加快庫存消減。同時做好新增庫存量的把控。

二是市政府應協調金融機構加大對房地產企業貸款融資支持力度，幫助企業渡過難關，避免出現“爛尾樓”和社會不穩定問題發生。

三是針對房地產市場上出現的違規建設、未驗先住、建審手續不全、配套設施滯后等問題，市政府應出臺優惠政策，確保上述問題能在短時期內集中解決。

四是市政府應成立機構，抽調相關部門工作人員，依據出臺的政策分市本級、榆陽區、其它縣區三個層面分級負責，快速處理項目中存在的問題，化解矛盾糾紛，促進社會和諧。

五是部分急需驗收，尤其是未驗先住的項目，在交清有關費用，保證質量、消防安全的前提下，即可辦理綜合驗收備案和產權登記手續。

六是涉及房地產開發的基礎設施配套費、防空地下室異地建設費、水土流失保持費、勞保統籌費等收費項目減半征收或緩交。

七是存在違章違規的項目，在進行行政處罰時，應按照底限處罰。

八是集中整合政策釋放紅利。要將保障性住房、棚戶區改造、農民工進城、移民搬遷與房地產去庫存工作有機結合，原則上不再新建各類政策性住房，引導消化房地產市場存量房。

九是進一步完善公用服務設施和公共基礎配套設施建設。加快完善房地產項目周邊的道路、水、電、氣、暖等公用基礎設施及教育、醫療、公共交通、停車場等配套服務設施，通過配套完善商品房庫存項目周邊的基礎設施，提升居民的購買愿望。

榆林市政協環資委

2016年12月30日