按照市政協2008年的總體工作安排，市政協環資委于4月上旬利用一周的時間，在市政協副主席趙建國、劉洪的帶領下，組織部分市政協委員和相關部門的負責同志，對我市經濟適用住房、廉租房建設情況進行視察。視察組通過實地視察、召開座談會、征求委員意見、與相關部門研究討論等形式，先后深入到府谷縣、清澗縣、榆陽區和市房產局視察了解全市的經濟適用住房和廉租房建設情況�，F將視察情況報告如下：
一、基本情況
1、房地產建設的整體情況。2007年以來，全市在建房地產開發項目25個（新建17個，續建8個），開發面積達60萬m2，完成投資12億元。開發投資和規模較上年度均有所增加。其中，市區開發項目13個，完成開發建筑面積40萬m2，完成投資8億元，預售房總面積達38.9萬m2，多數新建項目由過去的以多層為主逐步向小高層、高層發展，項目規模明顯增大，建設標準和設計水平明顯提高。
 2、經濟適用住房建設情況。根據國務院《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》及省政府有關文件精神，在市委、市政府正確有序引導下，經濟適用住房建設發展較快，截至2007年底，全市建設經濟適用住房約248.6萬m2，總投資23億元，解決了21600戶干部職工的住房困難。經濟適用住房雖然發展快，但結構不合理，主要是機關單位干部職工集資建設經濟適用住房（集資建房），占到了經濟適用住房總量的99%，而政府劃撥土地建設的經濟適用住房，只占經濟適用住房總量的1%。2006年9月，建設部等三部委下發了《關于制止違規集資合作建房的通知》，我市停止了黨政機關、事業單位集資建房項目的審批。
為改變我市經濟適用住房結構不合理狀況，完善經濟適用住房制度，2005年，市政府在紅山銀沙小區劃撥土地22畝，啟動了首期經濟適用住房工程。按照銀沙小區詳規修建多層住宅6棟，共2.7萬平方米，投資2700萬元，該項目于2006年10月交付使用，解決了榆林城區162戶中低收入家庭的住房困難。今年，全市計劃開工建設經濟適用住房48萬m2，投資5.65億元。其中榆林城區“1112”工程，開工建設榆林市金苑小區經濟適用住房一期工程，建筑面積10萬m2，投資1.2億元；榆陽區現已開始一期1833戶的預售公示工作，今年10月10日前交付使用。榆陽區金沙小區經濟適用住房二期工程，建筑面積20萬m2，投資2.3億元，預計2009年10月15日前交付使用；神木、府谷、定邊三縣2008年的經濟適用住房建設規模達到18萬m2，投資達2.15億元。這些縣建設工程的啟動，必將對全市的經濟適用住房工作起到積極的引導、示范和帶動作用。
3、廉租房建設情況。按照全省城鎮廉租住房保障對象實現“應保盡�！钡目傮w要求，全市列入城鎮低保的家庭共有18312戶，其中人均住房8 m2以下的共10177戶， 2007年，我市先以人均住房8 m2以下的作為首保范圍，完成廉租住房保障任務2727戶，其中：實物配租354戶，租金補貼2373戶，保障率達到27%。為落實這一目標任務，市政府與各縣（區）政府簽訂了2007年《城鎮廉租住房制度建設工作目標管理責任書》。根據年度考評結果，全市以租金補貼的方式落實保障資金577萬元，共保障廉租住房對象4190戶，保障率41%，完成計劃任務的141%。其中榆陽、神木、府谷三縣（區）一次性實現了“應保盡保”。今年，根據省政府與我市簽訂的廉租住房保障目標責任書要求，對符合廉租住房保障條件的9329戶中申請貨幣補貼的低保家庭，基本做到應保盡保，新建廉租房35500m2，解決710戶符合條件特困家庭的住房困難，共需資金5600萬元。
二、存在問題
市委、市政府高度重視這項工作。先后印發了《榆林市經濟適用住房管理辦法》（榆政辦發[2005]113號）、《榆林市城鎮廉租住房管理辦法》（榆政辦發[2007]37號）、《榆林市城鎮最低收入家庭廉租住房保障實施意見》（榆政發[2007]65號）、《榆林市已購公有住房和經濟適用住房出售管理暫行辦法》（榆政辦發[2007]121號）四個文件，成為指導我市經濟適用住房、廉租房建設的規范性文件，基本建立了政策框架和制度體系，對推動這項工作的深入健康發展起到了積極的引導、規范和促進作用。各縣區也高度重視這項工作，把經濟適用住房和廉租住房建設列入政府重要議事日程，及時成立組織機構，納入目標考核責任范圍，層層落實責任，建立健全了相關制度，積極推動這項工作的深入健康發展，對于抑制房價過快上漲，促進社會和諧穩定發揮了重要作用，做出了積極貢獻。目前，榆陽、神木、府谷等縣區的經濟適用住房和廉租住房建設工作已全面啟動，靖邊、定邊等經濟發展較快、財政收入較好的縣也已列入了政府重要議事日程，展開前期的調研、勘察、設計、論證和選址工作。我市的經濟適用住房和廉租房建設工作雖然取得了一定成績，但也存在一些不容忽視的問題，主要是：
1、保障工作起步晚，南北發展不平衡。1994年，國務院《關于深化城鎮住房制度改革的決定》（國辦發[1994]43號），把經濟適用住房建設問題作為城鎮住房制度改革的基本內容之一，初次提出建立以中低收入家庭為對象，具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系。此后國務院及辦公廳、建設部先后幾次發文，對經濟適用住房工作進行了規范。其他周邊省市的經濟適用住房建設工作起步早、發展快、規模大，現已初具規模。而我市從2005年才正式啟動住房保障工程，起步較晚。同時，由于資源稟賦與發展階段的差異、產業發展程度的差異、投入水平的差異導致我市南北經濟發展失衡，北部六縣（區）在建設經濟適用住房的過程中資金壓力相對較小，特別是榆陽、神木、府谷幾個縣區的工作力度大，工程進展較快，榆陽區已完成一期主體工程的70%，其余幾個縣也把建設經濟適用住房工作列入2008年解決民生問題的重點工程之中，初步完成工程立項、選址和方案設計、工程地質勘探等工作，今冬明春即可解決部分城鎮中低收入家庭的住房困難問題。而南部六縣（區）受財政收入、土地供應、居民消費水平等多方面因素制約，沒有形成健全的房地產市場，商品房建設已經滯后于居民的消費需求，經濟適用住房建設工作在短時間內很難啟動。
2、土地供應緊張，建設難度較大。經濟適用住房的建設用地，是政府依法依規實行行政劃拔方式供應的。這就需要政府有足夠的財政資金和大量儲備發展用地。北部六縣由于財政實力較強，可以保障充足的建設用地，而南部六縣由于財力較弱，居民消費水平低，城市建設步伐不快，很難通過政府開發來獲得建設用地，這已成為南部六縣城市建設和房地產市場發展的瓶頸之一。
3、建設規模有限，供需矛盾突出。目前，各縣區特別是榆林城區符合申購條件的人很多，受財政支付能力等多種因素制約，不可能在短時間內解決所有的住房問題。必須按照申購者的實際情況，分批次、按步驟、循序漸進逐步加以解決，建立住房保障的長效機制。而房地產開發相對周期較長，因此，有限的住房供應與巨大的市場需求之間形成較大的反差，供需矛盾較為突出。
4、工作機構不健全，協調機制需加強。住房保障工作是一項政策性很強的工作，量大面廣，專業性強，對工作的要求很高，任務非常艱巨，需要大量的人力、物力和財力。目前，除市房產局作為主管部門外，我市下面沒有成立一個具體實施住房保障工作的專門機構。人員都是兼職的，難以固定，而且人員沒有經過正規的培訓和教育，人員素質參差不齊，影響了工作效率和工作質量。
5、手續辦理繁瑣，影響工程進展。經濟適用住房建設的審批手續，涉及的管理部門多，手續的辦理周期較長，沒有建立經濟適用住房建設相關審批手續辦理的“綠色通道”，導致經濟適用住房建設不能按時開工建設，影響了工程的進度。
6、建立健全相關制度，管理需進一步完善。在房價核定的過程中，由于各縣區經濟發展水平的差異，存在經濟適用住房價格高低不一的這種情況。國務院《經濟適用住房管理辦法》第二章第八條明確規定：“經濟適用住房建設項目免收城市基礎設施配套費等各種行政事業收費和政府性基金。經濟適用住房項目外基礎設施建設費用由政府負擔。”現在的經濟適用住房房價，明顯高于城區人均可支配年收入和居民消費的實際情況。由于經濟適用住房建設工作剛剛啟動，在一些制度建設和實際操作中不是很到位，沒有成功的經驗可尋，在生產、銷售、退出、物業等方面還存在一些問題，有些問題還比較突出，管理需進一步加強和完善。
7、廉租房發展不平衡，實物配租壓力較大。城鎮廉租住房制度是目前解決最低收入家庭住房問題的重要途徑，是社會保障體系建設的重要組成部分，是市場經濟體制下各級政府履行社會保障職能的重要體現。廉租房是政府一次性投入，需要占用大量的基礎設施建設資金，而且管理復雜，運行成本高，需要大量的人力、物力、財力，管理如果跟不上，就會出現搬進來難，搬出去更難的問題。
三、幾點建議
1、因地制宜規劃，統籌南北發展。由于我市存在的南北發展差異，在經濟適用住房和廉租房建設過程中應考慮到各個縣的實際情況，因地制宜，科學規劃，統籌安排，絕不能搞 “一刀切”。榆林市區和北部六縣的房價過高，大力發展經濟適用住房和廉租房建設有利于調節房地產市場供求關系，保持房地產市場供求基本平衡，保持價格穩定，有利于促進房地產業規范有序健康發展，避免房地產市場大起大落，使住房價格漲幅與消費者收入增長幅度相適應。要通過循序漸進、量力而行的原則，逐步擴大保障范圍，健全保障體系，把需要政府保障的人群涵蓋到中等收入以下的所有人群，不僅包括城鎮中低收入的非農業人口，而且隨著財政收入的增長應逐步將農民工住房問題也納入政府的公共政策，多渠道改善農民工住房條件，包括建設住房出租給農民工，實現“全覆蓋”，這樣，我市的住房保障體系才比較完整和健全。
南部六縣還未形成統一的、健全的房地產市場。要以解放思想大討論為契機，切實搞好保障住房建設工作。政府可以通過政府引導、政策優惠、資源置換、市場運作、盤活資金、吸引社會和民間資本進入房地產市場，破解資金短缺的難題，在解決中高收入住房需求的同時，量力而行建設經濟適用住房。在廉租房保障工作中政府可采取貨幣補貼的形式全部解決低收入家庭的住房問題。
2、加快土地開發，加強土地管理。從目前看，能否把房價控制在合理的范圍內，土地價格起著主導作用。為此，經濟較發達縣區政府應統籌安排土地開發計劃，優化供應結構，控制土地成本。在優先保證政府劃撥土地建設經濟適用住房的同時，在商品房開發中改高地價掛牌拍賣為按類別檔次供給。今后房地產開發土地價格應按照高、中、低三個檔次的不同比例定出不同價位，提供不同數量面積。對高檔、別墅類用地供給要從嚴限制，對中小戶型普通商品房應從優考慮，控制在房地產土地供應總量的80%為宜，以穩定社會預期。把土地供給與戶型規模成本結合起來，在同等條件下，“中小戶型”者可優先獲得土地開發經營權，房價實行最高限價制度，從根本上降低房地產開發利潤。二是南部欠發達縣區土地資源匱乏，必須解放思想，轉變觀念，加大土地開發力度，應通過舊城區改造、擴大城市空間、招商引資、市場運作等方式獲得土地資源，劃撥一部分用于經濟適用住房建設。三是應實施土地開發規劃、土地供應項目、土地供應條件和土地供應辦法“四公開”，實行陽光操作，加強土地管理，凈化土地供應市場，提高土地資源利用效率。
3、完善相關程序，確保公平正義。為確保購買經濟適用住房過程中真正體現公開、公平、公正，防止可能出現的問題，必須完善相關制度和程序。一是嚴格確定申購條件和申購程序，要認真細致地做好符合條件申購者的家庭收入、家庭財產、現有住房情況的調查核實工作。加大對經濟適用住房各個環節的管理和監督。準確界定經濟適用住房銷售對象，完善經濟適用住房申請、審批、購買、退出程序等環節做出嚴格、具體的規定，確保真正符合條件的中低收入家庭買到經濟適用住房，嚴防不符合購買條件的家庭購買經濟適用住房。二是加強群眾監督。充分發動群眾，對申請對象的家庭人口、家庭收入、住房狀況、實際生活水平讓社區居民和群眾進行評議。實施政務公開，通過三榜公示，鼓勵群眾對政府及業務主管部門的工作實施監督。暢通投訴舉報渠道，確保群眾的監督權落到實處。三是加強行政監督。各級政府要加強對有關業務主管部門行政工作的督查和監督。監察部門要建立對政府及有關業務主管部門實施行政效能監察的長效機制，做到違規必究，有錯必糾。四是嚴肅責任追究。要將推進經濟適用住房建設和完善廉租住房制度工作納入政府目標管理考核范圍，實行“一把手”負責制，同時要落實各主管部門的責任，對工作中玩忽職守、循私舞弊等造成不良影響的，要嚴肅追究有關責任人的責任。
4、合理核定面積價格，保護中低收入者利益。經濟適用住房應以中小套型為主，中套面積的控制在90m2左右，小套面積控制在60m2左右，要本著有利于落實建設資源節約型社會的要求，與中低收入家庭收入水平和支付能力相適應、與政府負擔能力相適應的原則來進行，要合理確定價格。國務院《經濟適用住房管理辦法》規定：“確定經濟適用住房的價格應當以保本微利為原則，在綜合考慮建設、管理成本和利潤的基礎上確定并向社會公布。房地產開發企業實施的經濟適用住房項目利潤率按不高于3%核定；市、縣人民政府直接組織建設的經濟適用住房只能按成本價銷售，不得有利潤。經濟適用住房銷售應當實行明碼標價，不得在標價之外收取任何未予標明的費用�！痹诮洕�適用住房價格核定過程中，應嚴格按照國務院和省政府的有關規定，政府應在招標以前公布經濟適用住房指導價格，并由價格主管部門會同專家和各界人士及居民代表召開價格聽證會，最后將價格和價格構成向社會公布。如果房價過高，超過中低收入家庭的經濟負擔，就會損害中低收入者的利益，違背了建設經濟適用住房的初衷。
5、成立專門機構，提高工作效率。我市經濟適用住房和廉租房保障工作起步晚、工作量大、任務艱巨，需要大量的專業工作人員，靠現有的臨時機構和有限的兼職人員無法正常開展工作。應借鑒西安、寶雞等城市的做法，根據國務院（2007）24號文件和《陜西省人民政府關于進一步加快解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（陜政發[2007]62號）“要在房地產管理部門設立專門的住房保障管理機構，配備必要人員，具體負責此項工作�！蔽募�精神，應盡快成立“榆林市住房保障中心”以及基層縣區的專職機構，以促進全市住房保障工作的順利實施。
6、完善公積金制度，統籌安排補貼資金。截止目前，我市還有米脂、佳縣、清澗、吳堡四縣尚未執行住房公積金制度。國務院24號文件明確規定，將過去規定的土地出讓凈收益的5%調高到10%，住房公積金增值收益的余額作為廉租住房的保障資金來源，但一些縣還沒有執行這一政策。同時由于縣域經濟發展不均衡，財政收入較少的貧困縣，由于保障資金未予落實，住房保障工作難以正常展開。建議市政府統籌安排市上的補貼資金，在實物配租中向貧困縣予以傾斜。
7、建立健全相關制度，加強廉租住房建設。廉租住房制度是政府采取住房租賃補貼，實物配租和租金減免的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準，且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房制度。我市在廉租住房建設中應做好以下幾方面的工作：一是按政府確定的廉租住房對象人數，確定所需廉租住房資金總額，并多渠道籌集廉租住房資金。其資金來源主要是土地出讓凈收益中按不低于10%的比例提取的資金；住房公積金增值收益中按規定提取的廉租住房補充資金；社會捐贈用于廉租住房的資金及其他渠道籌集的資金；財政預算安排的廉租住房補充資金。二是多渠道解決廉租住房房源，確保符合廉租住房條件的最低收入家庭都能住上廉租住房。廉租住房房源應從以下幾個方面予以解決：政府直管公房中可以用于廉租住房的部分；經濟適用住房中劃出一定比例用于廉租住房，面積一般在50 m2以下，收購一部分二手房用于廉租住房；收購一部分符合條件的空置商品房用于廉租住房；適當建設小部分廉租住房小區。三是建立和完善合理的準入退出機制，根據享受廉租住房保障家庭收入情況的變化，對其資格、方式、額度及時進行調整。四是隨著政府財政收入的增長，適時調整享受廉租住房對象的準入標準，不斷擴大覆蓋面。